Как платить налоги при продаже имущества

(квартиры, дома, машины)

Расчет налога при продаже любого имущества (квартиры, машины, дома, гаража, дачи).

Доходы от продажи любого имущества, как правило, облагают налогом на доходы. Вид проданного имущества значения не имеет. Например, обязанность платить налог может возникнуть как при продаже шариковой ручки или старых джинсов, так и при продаже квартиры, жилого дома, автомобиля, земельного участка или гаража.

Почему «как правило» и «может возникнуть»? Все зависит от двух факторов:

• первый — срока в течение которого имущество находилось в вашей собственности (меньше 3 лет или 3 года и больше);
• второй — суммы денег, которую вы получили от продажи (то есть продажной цены имущества) и его вида (некоторые виды недвижимости или другие ценности - машины, гаражи, недострой и т. д.).

Внимание!
Под ПРОДАЖЕЙ подразумевается в том числе и ОБМЕН имуществом. То есть если вы, например, меняете одну квартиру на другую это означает, что одну квартиру вы фактически продаете (в Налоговом кодексе это называется - реализуете), а другую покупаете. Доход от реализации (читайте - продажи) первой квартиры будет облагаться налогом на общих основаниях (то есть ровно также как и при ее продаже за деньги). Зачастую люди обменивающие имущество считают, что платить налог по этим сделкам не нужно. Имейте ввиду - если вы занимаете такую позицию, то скорее всего ее доказывать вам придется в суде.

Имущество находилось в собственности 3 года (5 лет для недвижимости) и больше

Здесь все просто. Если любое, проданное вами имущество, находилось у вас в собственности 3 года и больше, то доходы от его продажи налогом не облагают в принципе. Это предусмотрено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Вид имущества (машина, квартира, жилой дом, телевизор, стиральная машина и т. д.), количество проданных ценностей (две квартиры, квартира и машина, три машины и гараж), а также его продажная стоимость значения не имеют.

Внимание!
Из этого правила есть исключение. Оно касается недвижимого имущества (квартиры, комнаты, дома, дачи), которое получено в собственность после 1 января 2016 года. В отношении такого имущество правило про 3-х летний срок действует при одном условии: недвижимость вы получили от близких родственников. Если же она приобретена у сторонних лиц, то применяют не 3-х летний, а 5-ти летний срок. Налог не придеться платить только при условии, что, например, квартира была в вашей собственности 5 лет и больше. Это предусмотрено статьей 217.1 Налогового кодекса.

Причем под понятием «год» подразумевается не календарный год (с 1 января по 31 декабря), а 12 любых месяцев следующих подряд. Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 6.1 Налогового кодекса. Поэтому три года - это 36 месяцев, следующих подряд. 5 лет - это 60 месяцев, следующих подряд.

Это очень важный момент. Небольшой пример. Вы купили машину в августе 2014 года, а продали в мае 2017 года. В вашей собственности она была в течение четырех неполных календарных лет (2014 - 2017 годов включительно). При этом, чтобы не платить налог она должна находится у вас в собственности 36 месяцев. Это правило в данной ситуации не соблюдается. Машина была в вашей собственности:

• в 2014 году — 5 месяцев (август-декабрь);
• в 2015 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
• в 2016 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
• в 2017 году — 5 месяцев (январь-май).

Итого, не 36, а всего лишь 34 месяца (5 + 12 + 12 + 5). Следовательно при ее продаже у вас возникает обязанность платить налог. В то же время, если бы вы повременили с продажей 2 месяца, такой обязанности не возникло бы в принципе. Аналогичная ситуация возникает и с любыми другими видами имущества.

Как быть если имущество находилось в вашей собственности 36 месяцев (или больше) один или два из которых были не полными? Например машина куплена 10 августа 2014 года, а продана 23 августа 2017 года. В данной ситуации она находилась в собственности:

• в 2014 году — 5 месяцев (август-декабрь) один из которых не полный;
• в 2015 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
• в 2016 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
• в 2017 году — 8 месяцев (январь-август) один из которых не полный.

Получается, что машина была в собственности 37 месяцев (5 + 12 + 12 + 8). При этом 2 из которых не полные (август 2014 и 2017 годов). Если исключить неполные месяца из расчета, то срок владения машиной составит 35 месяцев (37 - 2). Но нужно ли их исключать или они учитываются в расчете? Прямого ответа на этот вопрос в законодательстве нет. Но определенные выводы сделать можно.

По статье 6.1 Налогового кодекса течение того или иного срока начинается с момента наступления какого либо события (например покупки машины). А срок исчисляемый месяцами заканчивается в последний день того или иного месяца. Получается, что месяц покупки машины в расчет включают. Он наступил в момент ее приобретения и закончился 31 августа 2014 года. А вот месяц продажи машины в расчет не входит. Так как машина была продана 23 августа, то этот месяц хоть и начался, но не закончился. Тоесть месяца владения у вас не было. Следовательно срок владения данной машиной составит 36 месяцев (5 + 12 + 12 + 8 - 1) один из которых не полный (август 2014 года).

Однако налоговая служба придерживается иной точки зрения. По их мнению, в расчет включаются как полные, так и все неполные месяца (в том числе и месяц продажи имущества). Например вы купили машину (или квартиру) 21 июля 2015 года, а продали 21 июля 2018 года (или позднее). В этой ситуации налоговая считает, что имущество находилось в вашей собственности три года (или больше). Поэтому доход от его продажи налогом облагать не нужно. 

Срок, в течение которого имущество было в вашей собственности, желательно подтвердить документально. Проще всего это сделать по недвижимости. Если вы получили квартиру в собственность практически по любому договору (купля-продажа, мена, дарение), то этот срок начинает отсчитываться от той даты, когда сделка была зарегистрирован в Росреестре (дата регистрации сделки указывается на том экземпляре договора, который останется у вас и в Свидетельстве о праве собственности на недвижимость). Если речь идет о новостройке, то он начинается с даты, которая указана в Свидетельстве о праве собственности. Если квартира получена по наследству - срок начинается отсчитываться с даты смерти наследодателя, указанного в свидетельстве о его смерти.

В отношении машины, срок начинает течь с той даты, которая указана в договоре ее купли-продажи или Справке-счете выданной продавцом транспорта. В отношении другого имущества, срок начинается с тех дат когда была оформлена покупка. Даты могут быть указаны, например, в товарных чеках, технических паспортах, талонах гарантийного ремонта, чеках контрольно-кассового аппарата.

Еще раз подчеркнем, что количество проданного имущества (например, две квартиры, одна квартира и гараж, два гаража, три квартиры и пять машин) значения не имеет. По каждому объекту, которым вы владели 3 года (5 лет по недвижимости) и больше, дохода от продажи, облагаемого налогом, не возникает. Его стоимость значения также не имеет. Налог, возможно, придется платить в отношении лишь тех объектов (машин, дач, квартир), которые находились в вашей собственности меньше 3 (или 5) лет.

Например, вы продали шесть машин. Четыре из них находилось в ваше собственности больше трех лет, две - меньше. Так вот по четырем машинам налог платить не нужно в любом случае. По двум, срок владения которыми меньше трех лет, налог возможно платить придется.

Если вы получили доход от продажи имущества, которое находилось в вашей собственности меньше 3 лет (5 лет по недвижимости), декларацию формы 3-НДФЛ нужно сдать и задекларировать полученный доход (в отношении этого имущества). Нужно платить налог по сделке или нет, не важно.

Возвращаясь к примеру вам нужно задекларировать доход от продажи двух машин. Доход от продажи 4 автомобилей, которые находились в вашей собственности больше 3 лет в декларации не указывают.

Имущество находилось в собственности меньше 3 лет (5 лет по недвижимости)

В этой ситуации все зависит от вида проданного имущества и его продажной цены. Имущество можно разделить на два вида:

• некоторые виды недвижимости (далее для упрощения мы будем называть их просто недвижимость) - жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в указанном имуществе;
• другое имущество — любое другое не перечисленное выше имущество (машины, телевизоры, стиральные машины, холодильники, одежда, другие объекты недвижимости, например недострой, гаражи и т. д.).

Продажа недвижимости

Продав недвижимость мы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости эта сумма составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 пункт 2 подпункт 1 Налогового кодекса. 

Есть и другой вариант: при расчете налога доход можно уменьшить на сумму расходов по приобретению проданного имущества (например, его покупке или строительству). Такой порядок предусмотрен статьей 220 пункт 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Об этом подробнее ниже. Соответственно, вопрос о том нужно платить налог или нет, зависит от суммы дохода, которую вы получили от подобных продаж в течение календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Вариант первый - налоговый вычет.

Внимание! 
Еще раз подчеркнем. Далее речь идет исключительно о тех видах недвижимости, которые прямо перечислены в статье 220 подпункте 1 пункта 2 Налогового кодекса. А именно: жилых домах, квартирах, комнатах, приватизированных жилых помещениях, дач, садовых домиках, земельных участках и долей в указанном имуществе. Все остальные виды недвижимости считаются "прочим имуществом". По ним вычет составляет не 1 000 000 руб., а лишь 250 000 руб. Например, в состав прочего имущества попадают гаражи, любая нежилая недвижимость, дома не завершенные строительством (недострой), машино-места.

Если сумма дохода от продажи недвижимости больше 1 млн. руб. (то есть размера вычета) с суммы превышения налог заплатить нужно, если меньше — то нет. Приведем примеры расчета налога

Пример
Продаются квартиры, которые находятся в собственности продавца менее 3-х лет.

Ситуация 1
В 2016 году продается одна квартира за 1 500 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом, составит:
1 500 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
500 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 2
В 2016 году продается одна квартира за 3 800 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 800 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 2 800 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
2 800 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 364 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 3
В 2016 году продается одна квартира за 1 000 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи квартиры. Поэтому налог платить не надо. Однако декларацию 3-НДФЛ вы обязаны сдать в любом случае.

Ситуация 4
В 2016 году продается одна квартира за 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
700 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи квартиры. Поэтому налог платить не надо. Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в инспекцию.

Вычет в размере 1 млн. руб. не зависит от количества квартир или другой недвижимости проданных вами в течение календарного года. То есть его сумма в любом случае остается неизменной и увеличению не подлежит. Если вы продали одну квартиру вычет составит 1 млн. руб., если две - также 1 млн. руб., если три он останется неизменным. 

Некоторые полагают, что этот вычет применяется в отношении каждого объекта, проданного в одном и том же году. То есть если вы продали 3 квартиры то вычет составит уже не 1 млн., а 3 млн. рублей (1 000 000 руб. х 3 квартиры). Это не так. Вычет в 1 млн. руб. уменьшает сумму дохода, полученную в календарном году, от продажи любого количества недвижимости. Это максимальная сумма, которая увеличению не подлежит.

Приведем примеры.

Пример
Продаются объекты, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет.

Ситуация 1
В 2016 году продается две квартиры. Первая за 1 300 000 руб., вторая за 2 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 300 000 руб. (продажная стоимость первой квартиры) + 2 700 000 руб. (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 3 000 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
3 000 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 390 000 руб.

Ситуация 2
В 2016 году продается одна квартира и комната. Квартира за 3 600 000 руб., комната за 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 600 000 руб. (продажная стоимость квартиры) + 700 000 руб. (продажная стоимость комнаты) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 3 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
3 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% ставка налога) = 429 000 руб.

Ситуация 3
В 2016 году продается две квартиры. Первая за 500 000 руб., вторая за 300 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 руб. (продажная стоимость первой квартиры) + 300 000 руб. (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи двух квартир. Поэтому налог платить не надо.

Вычет используют один раз в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря). Поэтому, если вы продали, например две квартиры одну в 2016 и вторую в 2017 году, то вычет в размере 1 000 000 руб. применяют в отношении каждой из них. Один, в размере 1 млн. руб. в 2016 году, второй в размере 1 млн. руб. в 2017 году.

Примеры расчета налога.

Пример
Продаются квартиры, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет.

Ситуация 1
В 2016 году продается одна квартира за 1 500 000 руб. В 2017 году продается вторая квартира за 2 200 000 руб. 

Доход, облагаемый налогом в 2016 году, составит:

1 500 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2016 года равна:
500 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:
2 200 000 руб. (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 1 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2017 года равна:
1 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 156 000 руб.

Ситуация 2
В 2016 году продается одна квартира за 1 000 000 руб. В 2017 году продается вторая квартира за 1 200 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2016 году, составит:
1 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

По итогам 2016 года облагаемого дохода не будет. Поэтому платить налог не нужно.

Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:
1 200 000 руб. (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2017 года равна:
200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Из изложенного следует простой вывод. Если вы решили продать два объекта недвижимости (например, две квартиры, квартиру и комнату, комнату и землю и т. д.) лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет дважды по каждому объекту.

Вариант второй - расходы

Как мы уже говорили вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов по ее приобретению (покупке или строительству). Это предусмотрено статьей 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Как уменьшать доход для расчета налога (на вычет или на расходы) решать вам. Но учтите - нужно использовать что то одно (или вычет или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет и на расходы одновременно нельзя.

Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. Например, договором купли-продажи и платежными документами по которым недвижимость оплачивалась (распиской продавца в том, что он получил от вас деньги, платежным поручением и т. д.). Если сумма подобных расходов больше чем доход, от продажи недвижимости, то платить налог вы не должны.

Когда вместо вычета выгодней использовать расходы? Ответ очевиден. Тогда когда расходы, подтвержденные документами, превышают 1 млн. руб. В обратной ситуации, это не выгодно. Например, когда расходы меньше 1 млн. руб.

Пример
Продаются квартиры, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет.

Ситуация 1
В 2016 году продается квартира за 1 600 000 руб. Расходы на ее покупку составили 1 400 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 600 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
600 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 78 000 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 400 000 руб. (расходы на покупку квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года при уменьшении дохода на расходы, а не на вычет, равна:
200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Это на 52 000 руб. (78 000 — 26 000) меньше. Значит выгоднее уменьшать доход на расходы.

Ситуация 2
В 2016 году продается квартира за 1 300 000 руб. Расходы на ее покупку составили 400 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 300 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
300 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 39 000 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи не на вычет, а на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 300 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 400 000 руб. (расходы на покупку квартиры) = 900 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
900 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 117 000 руб.

Это на 78 000 руб. (117 000 — 39 000) больше. Значит выгодней уменьшать доходы на вычет.

Внимание!
Использовать как вычет, так расходы по одной и той же квартире одновременно суммировав их нельзя. Вы должны выбрать что то одно. Либо вычет, либо расходы.

Кроме того, нельзя суммировать расходы по разному имуществу, то есть учитывать их "общей кучей". Доход от продажи конкретной квартиры уменьшается на расходы по покупке именно этой, то есть проданной квартиры. На другие проданные квартиры эти расходы не распространяются и при налогообложении дохода от продажи других квартир (имущества) не учитываются.

Пример
Продаются квартиры, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет.

В 2016 году продаются две квартиры. Первая за 2 300 000 руб., вторая за 4 500 000 руб. Продавец вычет не использует, а уменьшает доход от продажи на сумму расходов по покупке. Расходы по покупке первой квартиры 3 400 000 руб., второй - 3 200 000 руб.

Неправильный вариант (!) расчета дохода и налога от продажи квартир:

2 300 000 руб. (доход от продажи первой квартиры) + 4 500 000 руб. (доход от продажи второй квартиры) - 3 400 000 руб. (расходы на покупку первой квартиры) - 3 200 000 руб. (расходы на покупку второй квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 26 000 руб.

Правильный вариант расчета дохода и налога от продажи квартир:

- доход от продажи первой квартиры, облагаемый налогом:

2 300 000 руб. (доход от продажи первой квартиры) - 3 400 000 руб. (расходы на покупку первой квартиры) = 0 руб. (расходы больше доходов)

- доход от продажи второй квартиры, облагаемый налогом:

4 500 000 руб. (доход от продажи второй квартиры) - 3 200 000 руб. (расходы на покупку второй квартиры) = 1 300 000 руб. (доход облагаемый налогом)

Общая сумма дохода, облагаемого налогом от продажи двух квартир:
0 руб. (доход от продажи первой квартиры) + 1 300 000 руб. (доход от продажи второй квартиры) = 1 300 000 руб. (доход от продажи двух квартир, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода:
1 300 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 169 000 руб.

Возникает один вопрос: а можно ли при продаже, например, двух или трех объектов (двух квартир; квартиры и жилого дома; квартиры, комнаты, жилого дома и земли) уменьшить доход от продажи одного объекта на вычет, а другого на сумму расходов по его покупке? Прямого ответа на этот вопрос нет. Минфин России считает что можно. Об этом сказано в письмах от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам: "при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением".

Однако, подобные разяснения несколько противоречат статье 220 (пп. 2 п. 2) Налогового кодекса. В ней говорится:

"ВМЕСТО получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов ...".

Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы.

Однако, в большинстве случаев, этот вариант принимается инспекцией. Тем более, что "все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика" (статья 3 пункт 7 Налогового кодекса).

Продажа другого имущества

Продав "другое" имущество которое не относится к недвижимости (то есть не перечисленное в статье 220 пункт 2 подпункт 1 Налогового кодекса) вы также имеете право получить имущественный налоговый вычет. К другому имуществу, в частности, относят гаражи, нежилые помещения, недостроенные дома, автомобили, бытовую технику, предметы обихода. Вычет, это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. Эта сумма составляет 250 000 руб. Есть и второй вариант: при расчете налога уменьшить доход на сумму расходов по покупке проданного имущества. 

Вариант первый - налоговый вычет.

Внимание! 
Еще раз подчеркнем. Далее речь идет исключительно о тех видах имущества, которые НЕ перечислены в статье 220 подпункте 1 пункта 2 Налогового кодекса. Например, об автомобилях, гаражах, недостроенных домах и т. д.

Если сумма дохода от продажи такого имущества больше 250 000 руб. (то есть вычета), то с суммы превышения налог заплатить нужно, если меньше — то нет. Приведем примеры расчета налога

Пример
Продаются автомобили, которые находятся в собственности продавца менее 3-х лет.

Ситуация 1
В 2016 году продается одна машина за 350 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом, составит:
350 000 руб. (продажная стоимость автомобиля) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 100 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
100 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 13 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 2
В 2016 году продается одна машина за 1 150 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 150 000 руб. (продажная стоимость автомобиля) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 900 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
900 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 117 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 3
В 2016 году продается одна машина за 250 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
250 000 руб. (продажная стоимость машины) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи автомобиля. Поэтому налог платить не надо. Однако декларацию 3-НДФЛ вы обязаны сдать в любом случае.

Ситуация 4
В 2016 году продается одна машина за 180 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
180 000 руб. (продажная стоимость машины) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, нет. Сумма вычета больше, чем доход от продажи машины. Поэтому налог платить не надо. Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в инспекцию в любом случае.

Вычет в размере 250 тыс. руб. не зависит от количества машин или другого имущества проданных вами в течение календарного года. То есть его сумма в любом случае остается неизменной и увеличению не подлежит. Если вы продали один гараж вычет составит 250 тыс. руб., если два - также 250 тыс. руб., если три он останется неизменным, если одну машину и один гараж, его сумма не поменяется. 

Некоторые полагают, что этот вычет применяется в отношении каждого объекта, проданного в одном и том же году. То есть если вы продали 1 машину и гараж (или 2 машины), то вычет составит уже не 250 тыс., а 500 тыс. рублей (250 000 руб. х 2 объекта). Это не так. Вычет в 250 тыс. руб. уменьшает сумму дохода, полученную в календарном году, от продажи любого количества имущества. Это максимальная сумма, которая увеличению не подлежит.

Приведем примеры.

Пример
Продаются два объекта, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет.

Ситуация 1
В 2016 году продается два гаража. Первый за 300 000 руб., второй за 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
300 000 руб. (продажная стоимость первого гаража) + 700 000 руб. (продажная стоимость второго гаража) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 750 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
750 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 97 500 руб.

Ситуация 2
В 2016 году продается один гараж и машина. Гараж за 600 000 руб., машина за 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
600 000 руб. (продажная стоимость гаража) + 700 000 руб. (продажная стоимость машины) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 1 050 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
1 050 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% ставка налога) = 136 500 руб.

Ситуация 3
В 2016 году продается две машины. Первая за 150 000 руб., вторая за 90 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
150 000 руб. (продажная стоимость первой машины) + 90 000 руб. (продажная стоимость второй машины) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи двух машин. Поэтому налог платить не надо.

Вычет используют один раз в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря). Поэтому, если вы продали, например два гаража один в 2016 и второй в 2017 году, то вычет в размере 250 000 руб. в каждом году по каждому проданному гаражу. Один, в размере 250 тыс. руб. в 2016 году, второй в размере 250 тыс. руб. в 2017 году.

Примеры расчета налога.

Пример
Продаются гаражи, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет.

Ситуация 1
В 2016 году продается один гараж за 350 000 руб. В 2017 году продается второй гараж за 450 000 руб. 

Доход, облагаемый налогом в 2016 году, составит:
350 000 руб. (продажная стоимость гаража) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 100 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2016 года равна:
100 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 13 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:
450 000 руб. (продажная стоимость второго гаража) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2017 года равна:
200 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Ситуация 2
В 2016 году продается один гараж за 250 000 руб. В 2017 году продается второй гараж за 350 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2016 году, составит:
250 000 руб. (продажная стоимость гаража) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

По итогам 2016 года облагаемого дохода не будет. Поэтому платить налог не нужно.

Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:
350 000 руб. (продажная стоимость второго гаража) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 100 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2017 года равна:
100 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 13 000 руб.

Из изложенного следует простой вывод. Если вы решили продать два объекта (например, две машины, гаража, гараж и машину и т. д.) лучше разделить сделки по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет дважды по каждому объекту.

Вариант второй - расходы

Вместо использования вычета вы вправе уменьшить доход от продажи на сумму расходов по приобретению проданного имущества (статья 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса). Как уменьшать доход для расчета налога (на вычет или на расходы) решать вам. Но учтите - нужно использовать что то одно (или вычет или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет и на расходы одновременно нельзя.

Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. Например, договором купли-продажи и платежными документами по которым объект оплачивался (распиской продавца в том, что он получил от вас деньги, платежным поручением и т. д.). Если сумма подобных расходов больше чем полученный доход, то платить налог вы не должны.

Когда вместо вычета выгодней использовать расходы? Ответ очевиден. Тогда когда расходы, подтвержденные документами, превышают 250 тыс. руб. Это позволит вам сэкономить на налоге. В обратной ситуации, это не выгодно. Например, когда расходы меньше 250 тыс. руб.

Пример
Продаются объекты, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет.

Ситуация 1
В 2016 году продается гараж за 300 000 руб. Расходы на его покупку составили 80 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
300 000 руб. (продажная стоимость гаража) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 50 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
50 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 6500 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
300 000 руб. (продажная стоимость гаража) — 80 000 руб. (расходы на покупку гаража) = 220 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года при уменьшении дохода на расходы, а не на вычет, равна:
220 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 28 600 руб.

Это на 21 400 руб. (50 000 — 28 600) больше. Значит выгоднее уменьшать доход на вычет.

Ситуация 2
В 2016 году продается гараж за 400 000 руб. Расходы на его покупку составили 380 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
400 000 руб. (продажная стоимость гаража) — 250 000 руб. (налоговый вычет) = 150 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
150 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 19 500 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи не на вычет, а на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
400 000 руб. (продажная стоимость гаража) — 380 000 руб. (расходы на покупку гаража) = 20 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
20 000 руб. (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 2600 руб.

Это на 16 900 руб. (19 500 — 2600) меньше. Значит выгодней уменьшать доходы на расходы, если они подтверждены документально.

Внимание!
Использовать как вычет, так расходы по одному и тому же имуществу одновременно суммировав их нельзя. Вы должны выбрать что то одно. Либо вычет, либо расходы.

Кроме того, нельзя суммировать расходы по разному имуществу, то есть учитывать их "общей кучей". Доход от продажи конкретного имущества уменьшается на расходы по покупке именно этого, то есть проданного имущества. На другие проданные объекты эти расходы не распространяются и при расчете дохода от продажи другого имущества не учитываются.

Пример
Продаются объекты, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет.

В 2016 году продаются два гаража. Первый за 300 000 руб., второй за 450 000 руб. Продавец вычет не использует, а уменьшает доход от продажи на сумму расходов по покупке. Расходы по покупке первого гаража 400 000 руб., второго - 280 000 руб.

Неправильный вариант (!) расчета дохода и налога от продажи гаражей:

300 000 руб. (доход от продажи первого гаража) + 450 000 руб. (доход от продажи второго гаража) - 400 000 руб. (расходы на покупку первого гаража) - 280 000 руб. (расходы на покупку второго гаража) = 70 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода от продажи гаража:
70 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 9 100 руб.

Правильный вариант расчета дохода и налога от продажи гаражей:

- доход от продажи первого гаража, облагаемый налогом:

300 000 руб. (доход от продажи первого гаража) - 400 000 руб. (расходы на покупку первого гаража) = 0 руб. (расходы больше доходов)

- доход от продажи второго гаража, облагаемый налогом:

450 000 руб. (доход от продажи второго гаража) - 280 000 руб. (расходы на покупку второго гаража) = 170 000 руб. (доход облагаемый налогом)

Общая сумма дохода, облагаемого налогом от продажи двух гаражей:
0 руб. (доход от продажи первого гаража) + 170 000 руб. (доход от продажи второго гаража) = 170 000 руб. (доход от продажи двух гаражей, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода:
170 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 22 100 руб.

Как и в случае с недвижимостью возникает вопрос: а можно ли при продаже, например, двух или трех объектов (двух машин; машины и гаража; машины, гаража, недостроенного дома и телевизора) уменьшить доход от продажи одного объекта на вычет, а другого (других) на сумму расходов по покупке? Как мы уже говорили ответа на этот вопрос нет. Например, Минфин России считает что можно. Об этом сказано в письме Минфина России от 15 марта 2011 г. № 03-04-05/9-133 (цитата): "

"при продаже в одном налоговом периоде двух автомобилей, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи автомобиля в размере до 250000 рублей, и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другого автомобиля на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением".

Однако, подобные разяснения противоречат статье 220 пункту 2 пп. 2 Налогового кодекса. Здесь сказано:

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества".

Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы.

Однако, в большинстве случаев, этот вариант принимается инспекцией. Тем более, что "все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика" (статья 3 пункт 7 Налогового кодекса).